原状回復問題でわからないことがあれば『至急』お知らせ下さい。その問題を解決させて頂きます。

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原状回復原状回復が最近、大変問題になっています。賃貸マンションやアパート、一戸建、テナント、店舗や工場と賃貸の形態としては様々な用途性があり、そのニーズはとても高いものである。
しかしながら近年、賃貸住宅は需要より供給が勝り、お部屋の空室がかなりあり、なかなか入居者が決まらず、不動産会社や不動産管理会社が倒産し、大家さんも破産宣告し賃貸住宅を差し押さえられたりしている。

そのような状況で、やはり貸主側も貸手が苦しい状態にある事をわかっているので、防衛策として借主の支払う必要のない原状回復費や、少額ですむ工事にも関わらず工事項目や単価、工事の施工範囲を必要以上に要求するといった、少々荒っぽい請求をしてくる。

個人が住居として借りる契約をした場合

原状回復の考え方として、個人が住居として使用する契約をした場合、退去時に支払わなければいけない部分の計算方法は、法律や過去の判例、国交省ガイドライン、借地借家法に基づいて考えなければいけません。例えば、壁紙(クロス)を故意または過失で汚したり、破いてしまった場合は仮に3年入居していれば、張替え代金(工事代金)の54%を負担すればいいことになります。
なぜ100%ではなく54%でいいのかというと、これは過去の判例からも明らかですが、1日でも入居すれば100%という計算になりません。クロスを張替える場合、大家さんもその一部を負担しなければいけないことになっています。

2者立会い又は3者立会い

事業用として借りる契約をした場合


原状回復の考え方は、事業用として借りる契約をした場合、退去時に払わなければいけない部分の計算方法は、法律や過去の判例、国交省ガイドライン、借地借家法に基づいて考えなければいけません。

一般的に事業用として借りた場合、個人が住居として借りる契約をした場合と異なり、高額な原状回復費を請求されるというのが殆どです。しかしながら近年、裁判所の判断も異なり借主側に有利な判決を出しています。

契約書にハウスクリーニング代は借主負担と書かれていても、これを借主が負担する義務はありません。理由としては、原状回復に当てはまらないからです。ハウスクリーニングは、大家さんの都合で次の入居者を勧誘するための作業であり、リフォーム工事と同じでお部屋のグレードアップをすることになると裁判所は述べています。

原状回復費用の考え方

大阪のマンションを8カ月だけしか借りていないのに高額な原状回復費を請求されそうなので心配です。 2011年3月末に契約、4月に入居。 契約前に、不動産屋の担当者に「敷金は戻ってくるだろうか?」と尋ねたところ「大丈夫です」との返答をもらった。 入居時に、大家兼管理人(書類上は大家と管理会社は別のようである)に「敷金は返ってきますよね?」と念のため確認したところ「ほとんど返ってこないと思いますよ」と言われ、不思議に思ったが、契約書にも最低限のことしか書かれておらず、退去時に改めて確認をしようと思っていた。

  • マンションの隣に関西電力の空心町変電所があり、電磁波の影響などがあるのでは?と気がかりであった。 入居前に不動産屋の担当者に聞いたところでは「ここはほとんど稼働していません」という話だったので、動いていないなら、と入居を決めたが実際入居してみると、ほぼ毎日稼働していると思われる運転音がする。
  • 夏ごろに、転居を考え、不動産屋を訪問。 ここで現在、マンションに入居している旨を話すと、 「敷金を返さないことになっている。仲介業者は入居前に確認をするように大家から言われている」と聞かされる。 ※実際、契約書、入居時に受け取った資料には一切そのような記載はなく。不動産屋の担当者からは一切聞いていない。 また、「住んでいたマンションでは契約書を、管理人の事務所外に持ち出すことが禁じられているなど、特殊なルールが多い」という話も聞かされる。
  • 11月末で退去を決め、管理人に報告。その際に、管理人の事務所内にて退去の書類記入を求められる。 どのような内容の書類であるのか、細かい説明はなく、ただ「こことここに住所と名前を書いて、印鑑を押して」と言われたのみ。急かされたので、あまり細かい内容を読まずに指示に従ってしまう。 また、白紙の領収書にこちらの住所と名前を記入するようにとも言われる。何に使うものか尋ねたところ「退去のときに使う」と言葉を濁される。領収書に関しても、記入を急かされて細かい説明は受けられなかった。

原状回復以上のような内容について家族に相談したところ「おかしい」との指摘を受ける。 家族からの指摘は以下のようなもの。

1、敷金の返還がないと、契約時に一切説明を受けていない(つまり同意せずに入居をしている)。 また契約書上にも特約事項として記入をされていない。(故意の破損があった場合のに修理代をもらいうけると書かれているのみ) 特記事項として書かれている、鍵交換代はさておき、それ以外の金額が返還されないことに納得ができない。 (納得した上で入居をしていない) 8ヶ月ほどしか入居しておらず、またほとんど自炊もしていなく、不在も多かったので、入居時と比べて汚れている箇所も認められないと考えられる。

2、退去時に入居時に交わした契約書の返還を求められている。 家族や友人で、過去に賃貸契約経験がある人に聞くと、誰も返還した経験はないと言う。 インターネットなどで検索すると、返還を求められたケースもあるようで、多くは「敷金返還裁判」を起こされることを避けるためとか。 今回もこのケースに当たるのではと思われる。そもそも、契約書は甲にあたる者、乙にあたる者、それぞれが保管するものであるので、返還しなければいけないことに納得ができない。
3、退去にあたって「うちは敷金を返さないから」と管理人が立ち話的に告げてきたことから、敷金返却をしないというのは事実のようである。 そうであれば、先日記入した白紙領収書の用途が不明である。(こちらに返還されるお金がないと思われるため) まさかとは思うが、こちらには入居時に「敷金を返さない」と説明をして納得をさせておき、経理上は返還をしていると計上されているのではと邪推してしまう。 契約書や入居時の説明などでも一切明文化されていないこと、 また、返還をしない目的であれば当初より「礼金」として徴収すればよいところをあえて「敷金」として徴収しているところも考えてみると不自然である。

宅建協会で相談した所、不動産屋から電話がきて、「契約書もってはりますか?」と執拗に聞き、宅建協会に行った所、別の契約書があるとのことを聞き、入居の時に書いたかもしれずそれは手元にないのですが。明日ひきはらいです。どうしたらよいでしょうか?

A:あくまでも入居中に傷や汚れをつけたものについて支払えばいいと考えます。 一般的に敷金とは満額返還されるものです。しかし契約時に業者も敷金を返さない契約書になっているようであえば少しやり方が汚いですね。敷金というのは原状回復費用に使うというのが一般的です。

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